东兴证券发布研报称，核心城市新房和二手房的供需长期都处于偏紧的状态，此类核心城市当前的问题更多是供给的结构性失衡，而非需求不足。当前被压制已久的刚需群体入市推升了二手房成交量，而需要“卖旧买新”的改善性需求释放相对滞后，随着新房供给的优化和改善性需求的释放，新房市场也有望出现改善。核心城市市场的好转，将利好重点布局核心城市的优质房企，华润置地(01109)、招商蛇口(001979.SZ)等有望受益。

当前核心一二线城市刚需入场和优质二手房供给增多，以及部分二线城市二手房相对于新房持续扩大的价格优势，都有利于二手房成交热度的持续，门店布局以一二线为主的房产中介龙头贝壳(02423)等有望受益。

东兴证券主要观点如下：

需求端：预计2024年全年商品房销售面积为9.57亿平，同比-14.3%，降幅较上半年有所收窄。

2024年1-6月商品房累计销售面积同比增速为-19.0%;累计销售金额同比增速为-25.0%。根据商品房销售的季节性特征，结合各季度历史占比情况预测2024年销售面积。假定后续几个月的销售均价与6月单月持平，结合前面销售面积的预测数据，预计2024年商品房销售均价为10004元/平，同比-4.2%，2024年商品房销售金额为9.58万亿元，同比-17.9%。

供给端：预计投资压力依然较大，新开工降幅有望收窄，竣工可能维持弱势。

1)新开工：预计2024年房屋新开工面积为7.69亿平,同比-19.4%。2024年1-6月房屋累计新开工面积同比增速为-23.7%。"以销定产"成为当前房企普遍的选择，通过拟合销售与新开工的关系预测2024年新开工面积。

2)施工：预计2024年末施工面积为73.03亿平,同比-12.9%。2024年6月末房屋施工面积同比增速为-12.0%。施工面积短期不会出现大规模变动，因此观察施工面积与新开工面积的关系，并结合上半年施工情况，预测2024年施工面积。

3)竣工：预计2024年竣工面积为7.85亿平,同比-21.4%。2024年1-6月房屋累计竣工面积同比增速为-21.8%。历年的年内竣工走势具有一致性，根据历年的上半年竣工占比情况，预测2024年竣工面积。

4)投资：预计2024年房地产开发投资金额9.37亿元，同比-15.5%。2024年1-6月开发投资累计金额同比增速为-10.1%。将开发投资分为施工投资和土地购置费两部分分别进行预测。定义“施工强度=施工投资/施工面积期初期末均值”，施工强度的变化具有较强的线性趋势，再结合2023年末及2024年末的施工面积来预测2024年施工强度。土地购置费滞后于土地成交金额1年左右，根据2023年成交土地出让金可以预测2024年土地购置费。

房价：低线城市二手房价格已深度调整，核心城市新房市场有望率先企稳。

从当前房价处在的历史位置来看，截至2024年6月，70个大中城市新建商品住宅价格已回落至2019年10月的水平，二手住宅价格已回落至2018年3月的水平。除一线城市和少数热点二线城市外，当前多数二三线城市的二手房价格已经历深度调整。

分城市来看，二手房的下跌的城市数量明显多于新房，70个大中城市中有61个城市二手房价格指数距离2013年12月涨幅不足30%，而对应新房为35个城市。核心一二线城市当前的问题更多是供给的结构性失衡，而非需求不足;部分二线城市的新房市场面临二手房价差扩大的挤压，可能仍会面临降价去库存的压力;大量三四线城市的需求已经明显不足。

风险提示：

行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。